МПП Фенікс
      
Регуляторні акти
17.03.09
Позасудове звернення стягнення на предмет іпотеки
Актуальні питання


 
Верховною Радою України 25 грудня 2008 року було прийнято Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» №800-VI, який набрав чинності 14.01.2009.
Вищезазначеним законом було внесено зміни до ряду законодавчих актів, в тому числі до Закону України «Про іпотеку» (далі — Закон).
Ці зміни до Закону стосувались, зокрема, позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки.
Зважаючи на фінансову кризу в сфері кредитних правовідносин, хочеться звернути увагу на позасудові процедури звернення стягнення на предмет іпотеки, передбачені Законом.
Відповідно до ч. 3 ст. 33 Закону звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Договір про задоволення вимог кредиторів є позасудовою формою врегулювання питання звернення стягнення на предмет іпотеки. Закон регулює це питання таким чином:
Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки, а саме:
— передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону;
— право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону.
Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки, тобто звернутися до суду з відповідним позовом або до нотаріуса для вчинення виконавчого напису.
Розглянемо вищенаведені способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Відповідно до ст. 37 Закону Іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання.
Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб'єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов'язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90% вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Така процедура позасудового звернення стягнення на предмет і потеки є досить суперечливою.
Законом чітко не передбачено підстави для переоформлення предмета іпотеки у власність іпотекодержателя. Загальними нормами Закону передбачено, що у разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш, ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до Закону.
 

Цікавий факт

 
В разі незгоди з результатами оцінки предмету іпотеки іпотекодовець може оскаржувати оцінку в суді
 
Отже, після направлення іпотекодавцю (боржнику) вищезазначеної вимоги про усунення порушень щодо основного зобов'язання та спливу тридцятиденного строку, іпотекодержатель формально може розпочати процедуру переоформлення права власності на предмет іпотеки на свою користь.
При цьому «Тимчасовим положенням про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно», яке затверджене наказом Мінюсту №7/5 від 07.02.2002, передбачено, що договори про задоволення вимог іпотекодержателя відносяться до правовстановлюючих документів. Ніяких інших особливостей щодо порядку реєстрації права власності на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або на підставі відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, не передбачено.
Тобто реєстрація прав власності на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя здійснюється в загальному порядку, шляхом подання до органів бюро технічної інвентаризації відповідної заяви та правовстановлюючого документа, яким може бути договір іпотеки, що містить відповідне застереження.
Чинний Закон навіть не передбачає обов'язку іпотекодержателя направлення відповідного повідомлення іпотекодавцю про застосування такого способу звернення стягнення за іпотечним договором як переоформлення права власності на предмет іпотеки на користь іпотекодержателя.
Законом лише передбачено, що рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.
Однак виникає питання, з яких підстав може бути оскаржено рішення органів БТІ про реєстрацію права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки, якщо реєстрація такого права відбувається в загальному порядку на підставі заяви іпотекодержателя та договору іпотеки, який містить відповідне застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.
Не менше питань виникає і з приводу процедури оцінки предмета іпотеки, оскільки Закон не передбачає хоча б будь-якого формального залучення іпотекодавця до процедури оцінки вартості предмета іпотеки.
В разі незгоди з результатами оцінки предмету іпотеки іпотекодавець може оскаржувати оцінку в суді відповідно до ст. 33 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».
Іншим способом позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки є право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі.
Для застосування цього способу іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. Уразі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.
Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримайня іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки в іпотекодержателя.
 

Цікавий факт

 
Прийняті зміни до закону лише «посилили роль» застереження, яке міститься в договорі іпотеки, не змінюючи по суті існуючої процедури позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки
 
Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати або не вчинили дій щодо укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем протягом 5 днів після закінчення вищевказаного тридцятиденного строку, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.
Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.
Таким чином, при застосуванні вищенаведеної процедури, продаж предмета іпотеки буде здійснюватись на підставі договору іпотеки, який містить відповідне застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і будь-яких інших правовстановлюючих документів на предмет іпотеки, як-то свідоцтво про право власності, не вимагається!
Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем та іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. При цьому, знову ж таки, Закон не встановлює якогось особливого порядку погодження ціни предмета іпотеки між іпотекодавцем і іпотекодержателем та участі іпотекодавця в проведенні оцінки предмета іпотеки.
В разі, якщо за результатами продажу майна та задоволення вимог іпотекодержателя залишились грошові кошти, вони повертаються іпотекодавцю.
Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до вищенаведеної процедури, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки.
Таким чином, фактично іпотекодержатель може реалізувати предмет іпотеки за замовленою ним оцінкою на підставі договору іпотеки (якщо договір містить застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя), попередньо письмово повідомивши іпотекодавця про свій намір укласти такий договір за 30 днів.
Отже, з наведеного вбачається, що чинний Закон України «Про іпотеку» передбачає досить суперечливі процедури позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки.
В цій ситуації дивує позиція Міністерства юстиції України.
На телебаченні та на офіційному сайті Міністерства юстиції України з'явилась інформація, що в зв'язку із численними зверненнями фізичних та юридичних осіб щодо застосування змін до Закону України «Про іпотеку» відносно позасудового звернення на предмет іпотеки на підставі договору Міністерство юстиції звертає увагу, що ці зміни можуть бути застосовані лише до іпотечних договорів, укладених після набрання чинності Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», тобто до іпотечних договорів, укладених після 14.01.09. Однак з такою позицією Мін'юсту важко погодитись.
По-перше, Закон України «Про іпотеку» і до внесення до нього змін Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» від 25.12.08 передбачав процедуру позасудового звернення на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог кредиторів, в тому числі викладеному у вигляді відповідного застереження, яке міститься в договорі іпотеки. Прийняті зміни до закону лише «посилили роль» застереження, яке міститься в договорі іпотеки, не змінюючи по суті існуючої процедури позасудового звернення стягнення на предмет і потеки.
По-друге, Інструкція про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України з моменту її затвердження наказом Міністерства юстиції України, тобто з 03.03.2004 містила пункт 65, який передбачав порядок посвідчення нотаріусами договорів купівлі-продажу предмета іпотеки на підставі договорів про задоволення вимог іпотекодержателя.
По-четверте, вищезазначений пункт 65 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України був виключений з Інструкції наказом Міністерства юстиції України від 25 липня 2008 poкy №1295/5, а в подальшому знову внесений до Інструкції наказом Мін'юсту від 17 жовтня 2008 року №1789/5, тобто за 2 місяці до прийняття Закону України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» від 25.12.08, яким було внесено відповідні зміни до Закону України «Про іпотеку».
По-п'яте, Тимчасове положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, яке затверджене наказом Мін'юсту №7/5 від 07.02.2002, відносить до переліку правовстановлюючих документів, на підставі яких здійснюється реєстрація права власності на нерухоме майно, в тому числі договори про задоволення вимог іпотекодержателя.
Отже, порядок позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження, яке міститься в договорі іпотеки, був передбачений як на законодавчому рівні, так і в підзаконних нормативних актах до набрання чинності Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» від 25.12.08.
За таких обставин, вважаємо, що посилання Міністерства юстиції України на ст. 58 Конституції України щодо незворотності дії в часі законів у контексті неможливості застосування позасудового звернення на предмет іпотеки до договорів іпотеки, які укладені до набрання чинності Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», тобто до іпотечних договорів (тобто до 14.01.09) є безпідставним.
Крім того, як показує практика, більшість договорів іпотеки, які укладались банками з іпотекодавцями в рахунок забезпечення виконання кредитних договорів містять відповідне застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, на підставі якого може бути звернено стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку.
Отже, в сьогоднішніх умовах, особи, які мають проблеми з виконанням зобов'язань, які забезпечені договором іпотеки, повинні звернути увагу на умови такого договору щодо наявності в ньому застереження про задоволення вимог іпотекодержателя в позасудовому порядку. Адже за наявності такого застереження в іпотечному договорі, особи, що мають заборгованість за основним зобов'язанням, можуть досить швидко позбавитись права власності на предмет іпотеки.

«Юридична газета», 17 березня 2009 року, №11 (192)

Читати інші
29.12.09 Новый порядок на рынке недвижимости: предложения Минюста

16.12.09 Українським банкам заборонили давати фізособам валютні кредити

16.12.09 Набув чинності антирейдерський закон №1720-VI "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії протиправному поглинанню та захопленню підприємств".

14.12.09
ВНИМАНИЕ! На покупателя залогового жилья экс-владелец может подать в суд в течение трех лет.5 способов не дать банку забрать кредитную квартиру

08.12.09 З початку року кількість операцій з купівлі-продажу нерухомості зменшилася на 30-80 відсотків

27.11.09 Изменилось вознаграждение за продажу арестованного имущества

27.11.09 Нацбанк не считает нарушением банковской тайны ответы на запросы нотариусов

20.11.09 Как ГНАУ трактует закон о налогообложении одновременной продажи дома с участком

20.11.09 Лист НБУ Про рішення Вищого господарського суду України.

16.11.09
Договір:поняття форс-мажор ,випадок,обставини непереборної сили

13.11.09 ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА АДМІНІСТРАЦІЯ УКРАЇНИ ЛИСТ 13.11.2009 N 11732/6/17-0316 Щодо перерахунку податку з власників транспортних засобів за автомобілями, що оснащені ГБО

05.11.09 ВРУ прийняла закон про будівельні норми

22.10.09 Определен новый порядок выдачи разрешения на строительство

13.10.09 Самочинно збудовані приватні будинки приймуть в експлуатацію, повідомили в прес-службі Міністерства регіонального розвитку та будівництва.

08.10.09 УКАЗ ПРЕЗИДЕНТА УКРАЇНИ № 813/2009 Про заходи щодо забезпечення відновлення стабільності у банківській системі

15.09.09
РІШЕННЯ СУДУ.Про визнання кредитного договоруу недійсним

09.09.09 Акти готовності об`єктів до експлуатації погоджуватиме ДМБК та ЗВ м.Чернівці

20.08.09 Щодо порядку прийняття закінчених будівництвом об’єктів в експлуатацію Лист Державної архітектурно-будівельної інспекції від 20.08.2009 р. № 22/9-5243

10.08.09 ГНАУ против беспредела при приеме деклараций по НДС

06.08.09 ПОСТАНОВА НБУ від 6 серпня 2009 року N 461 Про заходи щодо забезпечення погашення кредитів

06.08.09
Прожиточный минимум, Минимальная зароботная плата, Налоговая социальная льгота

30.06.09
Рішення про визнання кредитного договору і договору іпотеки недійсним

25.06.09
РІШЕННЯ СУДУ. Примусове внесення змін в кредитний договір.

12.06.09 Нацбанк снизил учетную ставку на 1%до 11% с 15 июня

12.06.09 Нацбанк урегулював порядок реструктуризації кредитів. Постанова НБУ № 328 від 03.06.2009р."Про заходи щодо забезпечення погашення кредитів "

28.05.09 Перелік ставок єдиного податку у м. Чернівці - доповнено !

26.05.09 Методичних рекомендацій щодо державної реєстрації прав власності на об'єкти нерухомого майна на підставі рішень судів

20.05.09 Рішення. № 46-34/09 Кам`янської сільської ради Глибоцького району Чернівецької області ХХХІІІ сесії V скликання «Про місцеві податки та збори» від 20.05.2009р.

14.03.09 У Закон України «Про нотаріат» внесено зміни, згідно з якими органам місцевого самоврядування (сільським головам) дозволено проводити деякі нотаріальні дії.

12.03.09 Постанова Кабінету Міністрів України № 127 «Деякі питання іпотечного кредитування»

05.03.09 ВРУ надала статус документа, що встановлював право, договору купівлі-продажу земельної ділянки

04.03.09 Посилено відповідальність за порушення у галузі будівництва,обовязкове страхування та його фінансування

18.02.09 Щодо змін до Закону “Про іпотеку“ відносно стягнення в позасудовому порядку майна, яке виступає предметом застави чи іпотеки

16.02.09 Лист ДПА України від 29.01.2009 р. № 364/а/17-0714 щодо оподаткування доходів фізичних осіб, отриманих внаслідок одержання протягом минулого року у подарунок об'єктів нерухомого майна

13.02.09
Мінрегіонбуд нагадує про дію нового Порядку прийняття об’єктів в експлуатацію

22.01.09 Без пайового внеску на розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури дозвіл на будівельно-монтажні роботи не надаватимуть

16.01.09 БУДІВЕЛЬНА ЕКСПЕРТИЗА

Архів

Developed by
WCS

 

 

Усі права захищені.
© 2019 Для інтернет-ресурсів наявність активної гіперсилки "
ФЕНІКС" - обовязково!

Торгова марка "ФЕНІКС" являється зареєстрованою та охороняється законом.

Адреса: м.Чернівці, вул.Салтикова-Щедріна,18 офіс 20