Статті|усі статті

Оцінка нерухомості

 Необхідність оцінки виникає при найбільш різноманітних життєвих і економічних ситуаціях, таких як:

• купівля-продаж майна;
• оренда;
• кредит під заставу;
• страхування майна;
• інвестування і розробка інвестиційних проектів;
• злиття і поділ підприємств;
• внесення в статутний фонд;
• розв’язання майнових спорів;
• приватизація;
• багато інших випадків.

Хоча і цей перелік не все пояснює. Розглянемо конкретні побутові ситуації.

Наприклад, поділ успадкованого майна. Наші громадяни можуть залишити у спадок один одному, в кращому випадку, невелику квартиру, яку дуже часто доводиться ділити на декілька нерівних частин. Як поводиться в такому випадку цивілізована людина? Звертається до оцінювача, якому доводиться виступати в ролі третейського судді і визначати вартість всього об’єкта і кожної його частки окремо.

Дуже часто виникають розбіжності між орендодавцем і орендарем. В цьому випадку звіт про оцінку може служити точкою відліку при визначенні орендної плати, при поверненні майна орендодавцю. Тобто з’являється можливість визначити вартість покращень, проведених орендарем, які призвели до підвищення вартості орендованого майна або визначити вартість збитку, який призвів до зменшення вартості приміщення (особливо це актуально при достроковому припиненні договору оренди за ініціативою орендодавця). Орендар, як правило, прагне зробити ремонт “під себе”, дуже часто з великими затратами, однак вартість ремонту не завжди веде до простого арифметичного збільшення вартості на суму затрат.  

За роки роботи на ринку нерухомості була напрацьована велика база даних по багатьох типах будівель і споруд, створені відповідні методики і накопичено значний досвід роботи в даному напрямку. Під ринком нерухомості слід розуміти визначений набір механізмів, за допомогою яких передаються права на власність і пов’язані з нею інтереси, установлюються ціни і розподіляється простір між різними конкуруючими варіантами землекористувачів.

Оцінка нерухомості – особлива сфера професійної діяльності на ринку нерухомого майна і в той же час необхідний момент при здійсненні практично будь-якої операції з нерухомістю, починаючи від купівлі-продажу, здачі в оренду і закінчуючи прийняттям рішень про реалізацію проектів будівництва або реконструкції об’єктів нерухомості і т.д.

Оцінка – складний процес, який вимагає високої кваліфікації оцінювача, розуміння принципів і методів оцінки, вільної орієнтації на ринку нерухомості, знання стану і тенденцій попиту і пропозицій на різних сегментах ринку, обумовлений наявністю великої кількості індивідуальних характеристик оцінюваного об’єкта, а також численних факторів, що впливають на оцінку нерухомості. Процес оцінки можна визначити як послідовність процедур, що використовуються для одержання оцінки. Процес звичайно завершується складанням звіту про оцінку, який і надає доказову силу оцінці вартості.

В першу чергу оцінка часто виконується для таких об’єктів, як квартири, кімнати, офісні приміщення і будівлі під офіси, приміські житлові будинки з земельними ділянками. Об’єкти нерухомості можуть входити в цілісні майнові комплекси підприємств та організацій, що суттєво відображається на їхній вартості.

Сьогодні можна визначити різні види вартості. Але в ринкових умовах господарювання найбільш поширеним видом вартості є ринкова вартість.

ЗАГАЛЬНІ ЗАСАДИ ОЦІНКИ

1.      Закон України  № 2658-III „Про оцінку майна, майнових прав та професійну   оціночну діяльність в Україні” від 12 липня 2001 року 2.      Національний стандарт  №1 „Загальні засади оцінки майна і майнових прав” від 10 вересня 2003 року №1440 3.           Національний стандарт  №2 „Оцінка нерухомого майна” від 28 жовтня 2004 року №1442 4.           Національний стандарт №3 "Оцінка цілісних майнових комплексів"від 29 листопада 2006 року №1655 5.           Наказ ФДМУ №100 (74/610) „Положення про порядок проведення експертної оцінки державного майна при приватизації” від 20 березня 1995 року 6.           Постанова КМУ №1531 „Про експертну грошову оцінку земельних ділянок” від 11 жовтня 2002 року 7.           Протокол № 7 Ради УТО «Норми професiйної дiяльностi оцiнювача» вiд 11 квiтня 1995 р. 8.           Закон України №1378 „Про оцінку земель” від 11 грудня 2003р. 9.      Лист Державного комітету України по земельних ресурсах №14-22-7/114 від 13 січня 2006 року  "Щодо індексації нормативної грошової оцінки земель за 2005 рік    станом на 01.01.2006"  10.  Наказ ДКУЖКГ №52  «Про затвердження Правил визначення фізичного зносу жилих будинків» від 02.07.1993 р 11.  Наказ Держбуду №215  «Про затвердження Єдиного класифікатора житлових будинків залежно від якості житла та наявного інженерного обладнання» від 30.09.1998 р 12.  Наказ Держкомстандарту №507  «Щодо затвердження Державного класифікатора України “Класифікація основних фондів» від 19.08.1997 р.   ОЦІНКА ПРИ ПРИВАТИЗАЦІЇ

1.      Постанова КМУ №1891 „Про затвердження Методики оцінки майна” від 10 грудня 2003 р. 2.      Наказ ФДМУ №1894 (№664/4885) "Про затвердження Положення про порядок   приватизації   об'єктів  незавершенного будівництва"  від 11вересня 2000р 3.      Наказ ФДМУ №1241 (№636/5827) «Порядок компенсації вартості поліпшень орендованого майна під час його приватизації» від 12.07.2001р. 4.      Наказ ФДМУ №377 (№343/8942) «Щодо затвердження Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені за час його оренди,  під час приватизації» від 18.03.2004р. 5.      Наказ ФДМУ №1477 (№573/3866) «Положення про порядок відчуження основних засобів, що є державною власністю» від 30.07.1999р 6.      Закон України №89/87-ВР „Про внесення змін до Закону України "Про приватизацію майна державних підприємств" від 19 лютого 1997 року 7.      Закон України №2163-XII „Про приватизацію державного майна” від 4 березня 1992 року 8.      Закон України №2173-XII „Про приватизаційні папери” від 6 березня 1992 року 9.      Закон України №2482-XII „Про приватизацію державного житлового фонду” від 19 червня 1992 року   10.  Земельний кодекс 11.  Закон України №1953-IIII „Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва”  від 14 вересня 2000  року 12.  Інструктивний Лист ФДМУ №10-36-835 „Роз'яснення деяких положень Методики оцінки майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 N 1891” від 23 січня 2004р 13.  Наказ ФДМУ №671 (№561/9160) «Про внесення змін до Положення про порядок приватизації об'єктів незавершеного будівництва» від 05.05.2004р. 14.  Наказ Міністра оборони України  №179 (№709/9308) «Про затвердження Положення про конкурсний відбір суб'єктів оціночної діяльності у випадках відчуження військового майна» від 25.05.2004р. 15.  Наказ ФДМУ №105 (№135/8734) «Про затвердження Порядку визначення початкової вартості пакетів акцій відкритих акціонерних товариств, що підлягають продажу на конкурсах» від 23.01.2004р 16.  Постанова КМУ №1447 „Про затвердження Методики грошової оцінки пам'яток” від 26 вересня 2002 р. 17.  Наказ ФДМУ №2929/227 (№135/8734) «Про затвердження Порядку визначення вартості відтворення чи заміщення земельних поліпшень - будинків, будівель та споруд малоповерхового житлового будівництва» від 23.12.2004р 18.  Постанова КМУ №1360 „Про затвердження Порядку продажу у 2006 році  земельних ділянок державної власності, на яких  розташовані об'єкти, що підлягають приватизації” від 26 вересня 2006 р. 19.  Наказ ФДМУ №1523 (№1123/12997)  „Про затвердження Порядку надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна”  від 03 жовтня 2006 р. ОЦІНКА ДЛЯ ОРЕНДИ

1.      Закон України №2269-XII „Про оренду державного та комунального майна” від 10 квітня 1992 року 2.      Закон України №1076-XIV „Про господарську діяльність у Збройних Силах України” від 21 вересня 1999 року 3.      Постанова КМУ №786 „Про Методику розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна" від 4 жовтня 1995 4.      Постанова КМУ №629 „Про затвердження Методики оцінки вартості об'єктів оренди,..." від 10 серпня 1995 року 5.      Закон України №161-XIV „Про оренду землі" від 6 жовтня 1998 року   6.      Наказ Мінфіну №181 (№487/4708) „Про затвердження Положення (стандарту) бухгалтерського обліку 14" від 10 серпня 2000 року 7.      Київська міська Рада. Рішення № 366/1342 "Про Методику розрахунку і порядок використання орендної плати за користування майном територіальної громади м. Києва" від 05.07.2001  8.      Додаток №1 до рішення Київради №34/91 „Порядок передачі майна територіальної громади міста Києва в оренду” від 28 вересня 2006 р. ОЦІНКА ДЛЯ ІНШИХ ЦІЛЕЙ

1.        Закон України №2654-XII „Про заставу" від 2 жовтня 1992 року   2.        Закон України №898-IV „Про іпотеку" від 5 червня 2003 року   3.        Закон України №4038-XII „Про судову експертизу" від 25 лютого 1994 року 4.        Закон України №606-XIV „Про виконавче провадження" від 21 квітня 1999 року   5.        Наказ Мінфіну та ФДМУ  №142/5/2002 „Про затвердження Методики товарознавчої експертизи та оцінки дорожніх транспортних засобів" від 24 листопада 2003 року 6.        Наказ ФДМУ  №3162 „Про затвердження Порядку визначення оціночної вартості об'єктів права інтелектуальної власності, що перебувають у державній власності або були створені (придбані) за державні кошти, з метою зарахування на бухгалтерський облік" від 13 грудня 2005 року 7.        Наказ Держкомзему №18 "Про порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів" від 27 січня 2006 року 8.        Наказ Держбуда СРСР №14 Д "Про індекси зміни вартості будівельно-монтажних робіт і інших робіт та затрат в будівництві" від 6 вересня 1990 року

до списку статтей